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收藏  |   舉報 2011-01-06 11:05   關(guān)注:1691   回答:0

五金經(jīng)銷商如何考察店鋪價值幾何?

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時至今日,“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心,每個在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量準備開店的五金投資者。然而,由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對市場的盲從,在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤,給五金投資人帶來較大的潛在風(fēng)險。因此,考察評估店鋪價值也就成了五金商戶開店的必經(jīng)階段。
 
  任何五金產(chǎn)品和服務(wù)都是有價值的,關(guān)鍵是如何進行評估。如果價格高于價值,那么,人們在心理上就會認為這種購買是不值得的。對于投資行為而言,就意味著這項投資是失敗的。具體到投資商鋪,也是同樣的道理:一般而言,五金投資人在購買商鋪時,投入的資金大、風(fēng)險高。面對如此昂貴的投資,如何實現(xiàn)投資的價格接近價值甚至大于價值?首先要做的就是對商鋪進行價值評估。如何評估?筆者根據(jù)多位五金商鋪開發(fā)商的經(jīng)驗和代理商鋪營銷的實踐,建議五金商鋪投資人從以下兩個方面進行考慮:
 
  經(jīng)常被問及這樣的問題:這個鋪值多少錢?其實這個問題的答案不在任何專家或發(fā)展商那里,也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小的研究,答案就在我們自己的手中。
 
  商鋪屬于生財工具,一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢,這樣才能保證自己的回報長期穩(wěn)定可靠,因為沒有人愿意賠本租場地的,所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。
 
  對于新興地區(qū)商鋪的估價就復(fù)雜多了,必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來的人流量,存在較多的不確定因素。在這樣一個短小的篇幅,不能盡言詳細的方法,但是最簡單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū),再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期,畢竟消費模式不會有大的差距。
 
  評估商鋪的價格,也不能簡單地說是該地區(qū)住宅售價的多少倍,因為即便是同樣地區(qū)的商鋪,可能因為適用于不同的經(jīng)營種類,就導(dǎo)致價值的迥異。
 
  商鋪的投資者應(yīng)當(dāng)認識到,能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的商鋪,往往已經(jīng)屬于第二流的品種,投資的時候才應(yīng)當(dāng)慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的,所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位;同時,要區(qū)分人流的種類,休閑人流的價值要遠遠高于交通人流,前者如商業(yè)中心、娛樂中心,后者如地鐵通道等。
 
    人氣也是另外一個重要指標,要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢,周邊是否有重要的顧客來源等,值得提出的是,狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多;商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要,一方面要有較寬的門面接觸顧客,另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

現(xiàn)在,較多出售的位于商廈內(nèi)部的分割鋪位,筆者認為,這是商鋪投資中風(fēng)險因素最多的一種。因為位于商廈內(nèi)部,會受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約,還會受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。無論怎樣,首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位,形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢,并且一旦有空租,總是位置不佳的首當(dāng)其沖。
 

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